青岛市城阳区天泰城。白珍亮/摄
一边是不断下跌的成交量价，一边是保持高位挂牌总量，青岛的二手房正在经历“冰火两重天”。
白珍亮/发自山东
近期，一则“青岛业主免费送房”的消息在网上流传，引发较大关注。
据了解，这套“免费赠送”的房源位于城阳区天泰城奥园组团。该业主于2019年购置了一套总价140万元的二手房，如今房子市值仅有89万多元，而业主还欠90多万元银行贷款。
8月25日，经实地探访发现，天泰城由青岛本土房企天泰集团开发，分七个区，房源超过4000套，户型从50~200平方米不等。其中，奥园是天泰城最早的组团，由于奥园交付时带精装修和自供暖，当时受到了很多在青投资的韩国客商的追捧，是青岛最早的韩国客商集中居住区。
目前，天泰城也是城阳区二手房交易最活跃的区域之一，市场低迷期二手房月成交量依然可以保持30~40套，周边二手房门店超过20家。贝壳平台显示，截至8月25日，天泰城奥园二手房挂牌量为116套，而整个天泰城二手房挂牌量为684套。
天泰城周边二手房门店。白珍亮/摄
“天泰奥园二手房价格出现下挫，除了跟楼市大行情有关外，跟小区本身的一些特质也密不可分，比如建成年代久远、自供暖难以满足当下市场需求。”一位目前在天泰城经营一家品牌二手房中介门店且有着近20年经验的地产从业者刘杰说，不仅是天泰城，实际上在胶州、即墨等区域，不少2018年~2019年入手的二手房都出现了“跌掉首付”甚至资不抵债的情况，这是共性。
那么，“免费赠送”是否意味着青岛会出现大面积弃房断供现象？对此，刘杰认为，“免费送房”事件本身是一个案，并不代表市场上的房产都处于无流动性或无人问津的境况，有些性价比高的房源成交依然很快。房子低于市场价出售，跟业主的负债情况和房屋出售急迫程度有关，“免费送房”的业主可能急于解决债务问题，甚至有“赌气”的成分，同样是资产贬值，其他人可能选择“转售为租”。
实际上，这几年，准备出售房子的青岛房东们，正在被迫进入一种竞相降价的“比赛”中。
李沧区万年泉路的一家二手房门店负责人李先生说，青岛大部分区域的二手房售价都降了，区别也只是在于降了多少，“品质好的小区降得不多，品质差的、一般的小区降得都比较多。”
李先生表示，自己前段时间刚经手成交的一套位于李沧东部的万科如园房源，当初业主花180多万元购买后又进行了精装修改造，如今，还了几年房贷后却发现难以脱手。最终，该套房源在挂牌价上多次降价后以175万元成交，低于业主当初的购房价。
不仅是万科如园，周边新城香溢紫郡、卓越皇后道项目近期二手房价格都出现了松动，新城新城香溢紫郡有套二房源报价只有18000元/平方米，而去年同期该小区二手房成交价超22000元/平方米。
房价大幅下跌的现象，在西海岸、胶州、蓝谷等地更甚。近期，西海岸维多利亚湾的一套二居室成交价5800元/平方米，颇受外界关注。据了解，维多利亚湾首期开盘价在6000元/平方米左右，2018年高峰期达到了12000元/平方米，相比巅峰期直接打了“五折”。
“相对于一些一不小心就‘烂尾’的新房，买卖更市场化的二手房交易，更能真实反馈出购房者与售房者的真实意愿。”刘杰认为，目前来看，购房者的观望情绪很浓，二手房竞争激烈，生意难做。
一份来青岛贝壳研究院的数据显示，2023年7月，青岛全市二手房共成交5108套，而四个月前，青岛全市二手房成交量为8744套。从国家统计局公布的数据看，青岛二手房成交价已经连续4个月下跌。
截至8月28日，在贝壳平台挂牌的二手房数量为104540套，不过这一数据并非近期冲高：从去年11月份开始，该平台青岛二手房挂牌量首次突破10万套大关后，一直维持在10万套的高位。
一边是不断下跌的成交量价，一边是保持高位挂牌总量，青岛的二手房正在经历“冰火两重天”。
其实，今年春节过后，青岛的二手房市场也有过短暂的回暖。李先生说，当时，其所在的房产中介门店仅2月份1个月就卖出了十几套房子。但时间才过去短短几个月，二手房市场已经悄然发生变化。
“从长远看，青岛楼市包括二手房市场将以‘平稳’为主，出现大起大落的可能性不大。”刘杰认为，当下影响青岛楼市的根本问题还是预期不足，青岛楼市政策相对保守，极少出台引领性的政策，即使近期再出台新政，对市场的拉动依然需要观察。
（应受访者要求 文中刘杰为化名）
下一篇 存量房贷利率下调10问10答
