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买不起7万+新盘,在广钢还能淘到450万三房(附热门小区报价)

广钢又要上新了,而且是最后一次!


广钢新城高楼林立


新盘品质感不会低 吹风价是7.5万/㎡

雅姐近日了解到,万众瞩目的广钢234地块,已命名为中海·保利朗阅,由11栋楼宇组成,层高31层,2梯5户、2梯6户、3梯3户设计均有,总货量1600套左右,首推产品包括98-128㎡三房,140和180㎡四房,预计5月开放销售中心,吹风价7.5万元/㎡,如果现在想了解具体情况和登记,可以去保利堂悦销售中心,会有详细介绍。

当然,这些信息很多房产号都透露过,雅姐就不重复了,在此只想点评到底能不能买?

实不相瞒,雅姐作为标准老广,是蛮认同广钢的,它的卖点十分明确,确定性比天河、黄埔很多板块都要好,自住80分以上

首先,苦等8年的广钢中央公园今年6月开放第一期,2023年底全部完工,除了大片的公园景观,还会打造博物馆、文化服务中心、健身场所、停车场、公交站等,预示着广钢最后的悬念马上揭晓。

其次,省实荔湾学校、华师荔湾小学都已开学,不必过多担忧学校问题。早前荔湾宣布多所中学将更名并分别由5所授权校全权管理,表明荔湾做大做强教育资源的决心明显,提供更多优质学位,比黄埔全是新校抽盲盒要强。

还有就是入住率很高,生活在此有想要的烟火气,也有便利的交通网络,有小区,有配套,不像天河边缘很多楼盘离开了小区就是山区。

而中海·保利朗阅,作为广钢最后的宅地,是城熟之作,在楼盘规划、产品、装标上肯定会有较高的水准,当然最终就体现在价格上,但因为这个地块本身并不是公园景观一线头排,它没有保利堂悦天生做大户型豪宅的先决条件,所以从已公布的户型面积和梯户比来看,还是偏向刚改,控制在豪宅线下,大部分产品1000万以内,而位置最好的才做了大平层产品,以满足少量高精尖人群。


广钢公园目前进度

虽然吹风价是7.5万/㎡,但大概率很多产品6字头就有交易,一来芳村的一手竞品不是一般的多,加上岸对面的海珠,中海N盘围城,6、7、8字头的产品都有,在旧改光环,以及琶洲需求外溢的情况下,海珠西的发展俨然被寄予更高厚望。二来广钢自身二手选择就很丰富,全新未住的产品也不在少数,像北区的标杆珠江金茂府最近也成交了一套143㎡的四房,成交价960万,单价67000多元/㎡,已经是目前的天花板,哪怕算上高额税费、中介费,也就7万出头,还不用等2年后交楼。

所以,雅姐建议,如果你预算有700-800万,有一手情结的,那选它准没错,因为和广钢大部分楼盘比,它的品质感一定会更强;如果你看重性价比的,预算500-650万,果断看二手;如果是千万级别以上的买家,也不妨和周边板块竞品对比一下,看谁是你的菜。

实际上,广钢还有一手,不过都是保利家清尾货。

其中保利堂悦还有4套2楼单位,产品为178-190㎡的复式,售价约1200-1300万,而保利东郡推104㎡的三房平层,价格580-630万,还有102㎡的复式,售价约650万,想捡漏的也可以去看看。


保利堂悦少量尾货在售,样板间实景图


二手主流价格5字头 北区比南区热度高

如果没有合适,也不妨考虑广钢的二手,但据中原地产中海花湾分行营业经理郭文坤介绍,目前广钢二手交易不算特别活跃,主要原因:

1、北区还有一手房子在售,上文提到的保利尾货,234地块面市,加上周边还有广船、万科广信资产包等大体量新盘,竞争贼激烈

2、广钢南区的房子没有证满2年的,不能交易,只有部分楼盘有少量的内转单位推出,例如葛洲坝紫郡府就有180㎡的四房,价格1100万。

3、北区虽然大部分可以交易,但没有满5年的房子,中海花湾壹号最早的产品也就3.5年左右,以一套总价500万的房源计算,增值税5.3%、个税1%,光是税费就超过30万,只能业主适当让步,但账面上的高税费依然劝退买家。


广钢新城楼盘分布图

而从郭文坤接触的客户来看,广钢北区会更受买家,尤其是家长买家的欢迎。

1、北区头牌位置的楼盘是南向望中央公园,而南区楼盘则是北向望中央公园,高下立见,所以北区的珠江金茂府、保利葛洲坝海德公馆是目前广钢二手的制高点。

2、北区对口广东实验中学荔湾,该校在广钢新城已布局三个校区,分别是初中部、第一小学部和第二小学部。而且是9年一贯制学校,小升初有一定优势。而南区对口华师附荔湾学校,234地块将配建两所学校中学,具体是什么学校未有定数,同时保利和光晨樾二期也有配建的小学,预计2023年可以完工,届时学校和学位怎么分配,还不清楚,所以总体来说,暂时北区确定性会更强。


广东实验中心荔湾学校


华南师范大学附属荔湾小学

3、北区去地铁更方便,有1号线西朗站和广佛线鹤洞站,而南区主要依赖未来3年通车的地铁11号线大环线,所设的鹤洞东站在中央公园东侧,以及10号线广钢新城站。

目前,北区成交最热的要数中海花湾壹号,其中广钢大部分的二手成交都来自它家A区、B区,因为靠近马路,整体成交价不算高,5万左右就有交易,目前A区一些121㎡三房放盘价在620万左右,税费较重,去年年底有同类单位590万成交。此外,一些紧凑的83㎡三房,成交价也在430万左右,是目前广钢三房的最低门槛。

而金融街·融穗华府对刚需就更友好,一方面项目的产品户型做得比较紧凑,包括有71㎡的两房(放盘价约400万),83㎡的三房(北向放盘价450万,南向470-480万),总价可控,都是刚需买家上车广钢的理想选择;还有92㎡的南向望中央公园小三房,这是广钢面积段最小的一线公园景观产品,放盘价大概530万。


北区高层单位望中央公园景观

此外,保利曼城也是广钢里面性价比较高的,但因为楼盘本身体量不大,放盘不算多。关注度低一点的有北区的振业天颂和北大资源博雅1898,两者放盘量也较少。而华发中央公园、珠江金茂府、保利葛洲坝海德公馆则属于改善型需求,放盘价在6-8万/㎡之间。

最后,雅姐总结——广钢,可以买,新盘很好,但不便宜,二手性价比高,很多可以挑,纯自住真心不错

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