广钢又要上新了，而且是最后一次！
广钢新城高楼林立
新盘品质感不会低 吹风价是7.5万/㎡
雅姐近日了解到，万众瞩目的广钢234地块，已命名为中海·保利朗阅，由11栋楼宇组成，层高31层，2梯5户、2梯6户、3梯3户设计均有，总货量1600套左右，首推产品包括98-128㎡三房，140和180㎡四房，预计5月开放销售中心，吹风价7.5万元/㎡，如果现在想了解具体情况和登记，可以去保利堂悦销售中心，会有详细介绍。
当然，这些信息很多房产号都透露过，雅姐就不重复了，在此只想点评到底能不能买？
实不相瞒，雅姐作为标准老广，是蛮认同广钢的，它的卖点十分明确，确定性比天河、黄埔很多板块都要好，自住80分以上。
首先，苦等8年的广钢中央公园今年6月开放第一期，2023年底全部完工，除了大片的公园景观，还会打造博物馆、文化服务中心、健身场所、停车场、公交站等，预示着广钢最后的悬念马上揭晓。
其次，省实荔湾学校、华师荔湾小学都已开学，不必过多担忧学校问题。早前荔湾宣布多所中学将更名并分别由5所授权校全权管理，表明荔湾做大做强教育资源的决心明显，提供更多优质学位，比黄埔全是新校抽盲盒要强。
还有就是入住率很高，生活在此有想要的烟火气，也有便利的交通网络，有小区，有配套，不像天河边缘很多楼盘离开了小区就是山区。
而中海·保利朗阅，作为广钢最后的宅地，是城熟之作，在楼盘规划、产品、装标上肯定会有较高的水准，当然最终就体现在价格上，但因为这个地块本身并不是公园景观一线头排，它没有保利堂悦天生做大户型豪宅的先决条件，所以从已公布的户型面积和梯户比来看，还是偏向刚改，控制在豪宅线下，大部分产品1000万以内，而位置最好的才做了大平层产品，以满足少量高精尖人群。
广钢公园目前进度
虽然吹风价是7.5万/㎡，但大概率很多产品6字头就有交易，一来芳村的一手竞品不是一般的多，加上岸对面的海珠，中海N盘围城，6、7、8字头的产品都有，在旧改光环，以及琶洲需求外溢的情况下，海珠西的发展俨然被寄予更高厚望。二来广钢自身二手选择就很丰富，全新未住的产品也不在少数，像北区的标杆珠江金茂府最近也成交了一套143㎡的四房，成交价960万，单价67000多元/㎡，已经是目前的天花板，哪怕算上高额税费、中介费，也就7万出头，还不用等2年后交楼。
所以，雅姐建议，如果你预算有700-800万，有一手情结的，那选它准没错，因为和广钢大部分楼盘比，它的品质感一定会更强；如果你看重性价比的，预算500-650万，果断看二手；如果是千万级别以上的买家，也不妨和周边板块竞品对比一下，看谁是你的菜。
实际上，广钢还有一手，不过都是保利家清尾货。
其中保利堂悦还有4套2楼单位，产品为178-190㎡的复式，售价约1200-1300万，而保利东郡推104㎡的三房平层，价格580-630万，还有102㎡的复式，售价约650万，想捡漏的也可以去看看。
保利堂悦少量尾货在售，样板间实景图
二手主流价格5字头 北区比南区热度高
如果没有合适，也不妨考虑广钢的二手，但据中原地产中海花湾分行营业经理郭文坤介绍，目前广钢二手交易不算特别活跃，主要原因：
1、北区还有一手房子在售，上文提到的保利尾货，234地块面市，加上周边还有广船、万科广信资产包等大体量新盘，竞争贼激烈。
2、广钢南区的房子没有证满2年的，不能交易，只有部分楼盘有少量的内转单位推出，例如葛洲坝紫郡府就有180㎡的四房，价格1100万。
3、北区虽然大部分可以交易，但没有满5年的房子，中海花湾壹号最早的产品也就3.5年左右，以一套总价500万的房源计算，增值税5.3%、个税1%，光是税费就超过30万，只能业主适当让步，但账面上的高税费依然劝退买家。
广钢新城楼盘分布图
而从郭文坤接触的客户来看，广钢北区会更受买家，尤其是家长买家的欢迎。
1、北区头牌位置的楼盘是南向望中央公园，而南区楼盘则是北向望中央公园，高下立见，所以北区的珠江金茂府、保利葛洲坝海德公馆是目前广钢二手的制高点。
2、北区对口广东实验中学荔湾学校，该校在广钢新城已布局三个校区，分别是初中部、第一小学部和第二小学部。而且是9年一贯制学校，小升初有一定优势。而南区对口华师附荔湾学校，234地块将配建两所学校中学，具体是什么学校未有定数，同时保利和光晨樾二期也有配建的小学，预计2023年可以完工，届时学校和学位怎么分配，还不清楚，所以总体来说，暂时北区确定性会更强。
广东实验中心荔湾学校
华南师范大学附属荔湾小学
3、北区去地铁更方便，有1号线西朗站和广佛线鹤洞站，而南区主要依赖未来3年通车的地铁11号线大环线，所设的鹤洞东站在中央公园东侧，以及10号线广钢新城站。
目前，北区成交最热的要数中海花湾壹号，其中广钢大部分的二手成交都来自它家A区、B区，因为靠近马路，整体成交价不算高，5万左右就有交易，目前A区一些121㎡三房放盘价在620万左右，税费较重，去年年底有同类单位590万成交。此外，一些紧凑的83㎡三房，成交价也在430万左右，是目前广钢三房的最低门槛。
而金融街·融穗华府对刚需就更友好，一方面项目的产品户型做得比较紧凑，包括有71㎡的两房（放盘价约400万），83㎡的三房（北向放盘价450万，南向470-480万），总价可控，都是刚需买家上车广钢的理想选择；还有92㎡的南向望中央公园小三房，这是广钢面积段最小的一线公园景观产品，放盘价大概530万。
北区高层单位望中央公园景观
此外，保利曼城也是广钢里面性价比较高的，但因为楼盘本身体量不大，放盘不算多。关注度低一点的有北区的振业天颂和北大资源博雅1898，两者放盘量也较少。而华发中央公园、珠江金茂府、保利葛洲坝海德公馆则属于改善型需求，放盘价在6-8万/㎡之间。
最后，雅姐总结——广钢，可以买，新盘很好，但不便宜，二手性价比高，很多可以挑，纯自住真心不错。
